供應(yīng)商	北京中合益德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（普通合伙）店鋪
認(rèn)證
報(bào)價(jià)	人民幣 100.00元
關(guān)鍵詞	土地評(píng)估報(bào)告,土地評(píng)估方法,土地征收苗木怎樣評(píng)估,國(guó)有土地評(píng)估
所在地	北京市朝陽(yáng)區(qū)阜通東大街6號(hào)院5號(hào)樓24層2816

產(chǎn)品詳細(xì)介紹

　　《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第142號(hào)

　　第四章估價(jià)管理

　　第二十四條從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的具體業(yè)務(wù)范圍如下：

　　1、房地產(chǎn)抵押、出資、處置價(jià)值評(píng)估;

　　2、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估;

　　3、司法仲裁涉及的房地產(chǎn)價(jià)值鑒定評(píng)估;

　　4、企業(yè)重組、改制土地價(jià)值評(píng)估;

　　5、土地出讓價(jià)格評(píng)估;

　　6、土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地評(píng)估;

　　7、司法仲裁中涉及的土地評(píng)估;

　　8、征收土地稅費(fèi)涉及的土地評(píng)估;

　　9、其他目的的土地/房地產(chǎn)評(píng)估。

　　在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行評(píng)估，旨在界定其價(jià)值，確保交易公正透明，保護(hù)雙方權(quán)益。此舉不僅能促進(jìn)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作，減少潛在風(fēng)險(xiǎn)，還符合法律與政策的規(guī)范要求。評(píng)估聚焦于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)本身，不涉及動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等額外財(cái)產(chǎn)權(quán)益，確保評(píng)估結(jié)果的專注性和準(zhǔn)確性。評(píng)估結(jié)果作為雙方?jīng)Q策的關(guān)鍵參考，助力雙方基于共同認(rèn)知進(jìn)行順暢的談判與協(xié)商，推動(dòng)轉(zhuǎn)讓過程順利完成。

　　宅基地的評(píng)估方法

　　收益還原法:該方法可以調(diào)查測(cè)算宅基地租金。通過深入調(diào)查出租對(duì)象對(duì)租金收益的主要影響因素，例如房屋所在村莊的位置、使用狀況、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量狀況，并通過對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查，分析客觀租金水平。

　　此外，鑒于宅基地流轉(zhuǎn)和使用的相關(guān)法律法規(guī)政策尚不完善，會(huì)增加土地使用者的投資風(fēng)險(xiǎn)，在確定土地還原率時(shí)應(yīng)同區(qū)域同用途的國(guó)有土地。

　　市場(chǎng)比較法:要求是同一區(qū)域、一定年限內(nèi)交易方式相近的交易案例。宅基地交易案例較少或者資料獲取難度較大的地區(qū)不適用此方法。

　　成本法:土地取得費(fèi)根據(jù)宅基地取得前的地類確定。無法確定的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費(fèi)用是指宅基地具備使用條件所需的客觀費(fèi)用，可依據(jù)當(dāng)?shù)氐纳钯|(zhì)量和物價(jià)水平確定，一般要達(dá)到“三通一平”或“四通一平”

　　但須要注意的是，在我基地分配的無償性，成本法可能會(huì)導(dǎo)致宅基地的價(jià)格被低估。

　　假設(shè)開發(fā)法:通過實(shí)地調(diào)查掌握當(dāng)?shù)剞r(nóng)房建設(shè)成本，相關(guān)稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定確定。也可先將宅基地假設(shè)為國(guó)有土地評(píng)估其價(jià)格，再扣除征地補(bǔ)償費(fèi)、征地報(bào)批費(fèi)和出讓金凈收益，得出宅基地價(jià)格。這種方法適用于具備集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有條件的地區(qū)。

　　在評(píng)估方法的選取上應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況堅(jiān)持適宜性原則，有條件的地區(qū)，也可選用兩種以上的方法評(píng)估，相互比對(duì)驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果，評(píng)估的性。

　　新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法

　　新建房地產(chǎn)項(xiàng)目,如果評(píng)估基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日,無須考慮折舊,可直接用開發(fā)成本計(jì)算。開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地取得成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用等。新建房地產(chǎn)成本法的基本公式為

　　新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本十開發(fā)成本十管理費(fèi)用十投資利息十銷售稅費(fèi)十開發(fā)利潤(rùn)

　　舊房地產(chǎn)評(píng)估的成本法

　　運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)值時(shí),由于建筑物是在過去某時(shí)點(diǎn)建造的,所以不能采用建筑物原來的建造成本,而應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ),考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損,扣除建筑物的貶值額。

　　舊房地產(chǎn)成本法的計(jì)算公式為

　　舊房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格十建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一舊房地產(chǎn)貶值對(duì)于單純的舊建筑物,計(jì)算公式為

　　舊建筑物價(jià)值一建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一舊建筑物貶值

　　個(gè)別因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格差異的關(guān)鍵因素，尤其在同一區(qū)域內(nèi)，它細(xì)分為土地與建筑物兩個(gè)層面的個(gè)別因素。

　　土地個(gè)別因素

　　1、面積與形狀：土地面積需與其利用性質(zhì)相匹配，過小則限制用途;形狀則影響利用效率，矩形等用地形態(tài)通常價(jià)格更高。

　　2、區(qū)位：核心區(qū)位因收益高、生活環(huán)境而價(jià)格昂貴。

　　3、地勢(shì)、地質(zhì)與地形：地勢(shì)高、地質(zhì)優(yōu)良、地形平坦的土地更受青睞，價(jià)格也相應(yīng)提升。

　　4、臨街深度：土地價(jià)值隨距街道距離增加而遞減，近街地塊價(jià)值更高。

　　5、規(guī)劃用途、容積率與使用年限：不同用途土地價(jià)格各異，商業(yè)高，住宅次之，工業(yè)低。容積率適度提升能增加土地價(jià)值，但過高則因建筑問題而下降。使用年限長(zhǎng)則地。

　　建筑物個(gè)別因素

　　1、物理因素：包括建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、材料、功能與工藝，直接決定房屋價(jià)值評(píng)估。

　　2、設(shè)備完善度：衛(wèi)生、暖氣、通信等設(shè)備完善度影響居住便利，是價(jià)格考量要素。

　　3、施工質(zhì)量：抗震、防滲漏等質(zhì)量指標(biāo)不僅關(guān)乎成本，更影響耐用性、安全性和居住體驗(yàn)，從而影響房?jī)r(jià)。

　　4、樓層與朝向：樓層高低影響使用功能及舒適度，朝向則關(guān)乎通風(fēng)、采光，兩者共同作用于房?jī)r(jià)。

　　以上因素共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格的差異化基礎(chǔ)，是評(píng)估與交易中不可忽視的關(guān)鍵點(diǎn)。

所屬分類：資產(chǎn)評(píng)估/房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估

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