廠房征收評估的三個(gè)方面：

(1) 房地產(chǎn)損失評估

被拆遷企業(yè)的房地產(chǎn)包括：建筑物、構(gòu)筑物（設(shè)備基礎(chǔ)、道路、圍欄、擋土墻等）、管網(wǎng)（供水和 排水、供暖、電力等）、燃?xì)?、通訊、管理信息系統(tǒng)、安防監(jiān)控、消防等）、綠化景觀等不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。 房地產(chǎn)損失評估的價(jià)值類型為“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。 拆遷補(bǔ)償價(jià)值是指評估對象按照房屋拆遷主管部門的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在評估基準(zhǔn)日可以獲得的補(bǔ)償價(jià)值。 例如，當(dāng)?shù)孛鞔_規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償價(jià)值可以根據(jù)樹種的樹齡確定。 房屋拆遷補(bǔ)償評估。 當(dāng)?shù)匾?guī)定了住宅拆遷評估平均指導(dǎo)價(jià)，要求非住宅拆遷評估指導(dǎo)價(jià)根據(jù)住宅拆遷評估指導(dǎo)價(jià)適當(dāng)波動(dòng)，但未規(guī)定。 對相關(guān)因素的調(diào)整系數(shù)作出了具體規(guī)定。 

(2) 停產(chǎn)損失評估

《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，因拆遷非居民房屋而停產(chǎn)停業(yè)的 ——住宅，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 一般按被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)值的一定比例計(jì)算，有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上一年度月均凈利潤的數(shù)倍給予補(bǔ)償。  

搬遷會(huì)導(dǎo)致停產(chǎn)，意味著暫時(shí)喪失盈利能力。 需要注意的是，機(jī)械廠搬遷，其短期停產(chǎn)并不意味著所有經(jīng)營活動(dòng)的暫停。 以本案為例，成品仍需按合同履約，原材料仍按計(jì)劃采購，部分生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)仍在進(jìn)行中。 在工廠搬遷損失評估中，停產(chǎn)損失評估按公司搬遷期間凈利潤損失計(jì)算。 搬遷期間的月平均凈利潤采用公司年的平均年銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計(jì)的月平均銷售收入計(jì)算得出。 預(yù)計(jì)當(dāng)年月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×（1年銷售收入平均增長率）/12。 客戶將此次搬遷的時(shí)間限制為兩個(gè)月。  

(3)搬遷成本評估

工廠搬遷成本評估是針對搬遷財(cái)產(chǎn)，包括機(jī)械設(shè)備、工裝模具、工作站設(shè)備。 庫存、低值易耗品、文件和檔案等被用于估算新場地從拆卸運(yùn)輸?shù)桨惭b調(diào)試的整個(gè)過程的合理成本。 在本次評估中，搬遷費(fèi)不包括資本成本。  

搬遷費(fèi)的評估嚴(yán)格來說并不是資產(chǎn)價(jià)值評估。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、經(jīng)濟(jì)地針對不同的搬遷物業(yè)制定搬遷方案，并以此作為搬遷成本估價(jià)的依據(jù)。 以機(jī)械設(shè)備為例，搬遷費(fèi)一般應(yīng)包括：拆裝費(fèi)、包裝費(fèi)、吊裝費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、卸貨費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、檢驗(yàn)費(fèi)、意外費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

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