供應(yīng)商	北京中合益德資產(chǎn)評估事務(wù)所（普通合伙）店鋪
認(rèn)證
報價	人民幣 200.00元
關(guān)鍵詞	北京房產(chǎn)拆遷評估,房產(chǎn)拆遷評估,房產(chǎn)拆遷評估,房產(chǎn)拆遷評估
所在地	北京市朝陽區(qū)阜通東大街6號院5號樓24層2816

產(chǎn)品詳細(xì)介紹

　　被拆遷房屋價值評估需考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)等因素。類似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類似房地產(chǎn)市場價格時，應(yīng)剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時難以客觀、公正、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場價值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法。

　　市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實例進(jìn)行比較，調(diào)整價格后得出評估結(jié)果，是直接反映市場價格的方法，但需有足夠的交易實例作為參考。

　　成本法是通過計算被拆遷房屋的重置價格或重建價格，扣除折舊后得出評估結(jié)果。

　　收益法是預(yù)計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評估結(jié)果。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計被拆遷房屋開發(fā)完成后的價值，扣除開發(fā)成本、稅費和利潤后得出評估結(jié)果。

　　基準(zhǔn)地價修正法是在公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出評估結(jié)果。

　　在房屋拆遷過程中，為確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需對被拆遷房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價值進(jìn)行評估。關(guān)于評估的方法、標(biāo)準(zhǔn)等問題，《國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　1、評估的時點

　　被拆遷房屋價值評估的時點確定為房屋拆遷公告發(fā)布之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價值評估時點應(yīng)與被拆遷房屋價值評估時點保持一致。

　　2、被拆遷房屋的價值

　　被拆遷房屋價值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權(quán)由熟悉情況的交易雙方在評估時點自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。

　　3、評估的方法

　　注冊房地產(chǎn)估價師需根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇一種或多種方法對被拆遷房屋價值進(jìn)行評估。

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有交易實例，應(yīng)采用市場法評估;

　　若被拆遷房屋或其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)采用收益法評估;

　　若被拆遷房屋是在建工程，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　房地產(chǎn)管理部門建議，拆遷雙方應(yīng)協(xié)商選擇能體現(xiàn)房屋價值的評估方式。在不適用市場比較法的情況下，好采用兩種以上評估方法，并用加權(quán)平均的方式確定評估結(jié)果。不正確的評估方法使用會導(dǎo)致評估結(jié)果失真，無法真實反映房屋市場價格，從而引發(fā)拆遷糾紛。

　　國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價值評估工作，需采集房屋信息，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，劃分拆遷范圍，制定補(bǔ)償方案，并公示接受公眾監(jiān)督。拆遷補(bǔ)償價值評估的重要性在于保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，確保補(bǔ)償金額的真實合法，同時增強(qiáng)拆遷工作的透明度。

　　然而，拆遷補(bǔ)償價值評估現(xiàn)狀卻不盡如人意。一方面，拆遷補(bǔ)償范圍存在漏洞，未能充分考慮居民因拆遷產(chǎn)生的額外費用;另一方面，評估價值偏低，易受征收人干擾，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人與評估單位矛盾加劇。此外，評估單位選擇過程中的異議和評估人員知識缺失也是亟待解決的問題。

　　為提升拆遷補(bǔ)償價值評估能力，可采取以下策略：

　　1、嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，確保拆遷工作公平公正公開，約束工作人員行為，維護(hù)市場秩序。

　　2、明確劃分拆遷補(bǔ)償范圍，堅持完整性、真實性和準(zhǔn)確性的測量原則，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益，促進(jìn)拆遷工作順利開展。

　　3、分清房屋內(nèi)部產(chǎn)權(quán)關(guān)系，利用數(shù)據(jù)庫技術(shù)避免產(chǎn)權(quán)模糊，降低拆遷難度，加快拆遷進(jìn)度。

　　4、加強(qiáng)拆遷宣傳力度，提升公眾對拆遷工作的認(rèn)知度，避免矛盾沖突，確保拆遷工作快速穩(wěn)定進(jìn)行。

　　5、提高拆遷補(bǔ)償監(jiān)管能力，加強(qiáng)對評估單位的管理，提升評估人員水平，規(guī)范拆遷補(bǔ)償工作流程，杜絕貪污腐敗和暗箱操作。

　　綜上所述，國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價值評估工作需綜合考慮房屋信息、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、補(bǔ)償范圍等多方面因素。通過嚴(yán)格遵守法律法規(guī)、明確劃分補(bǔ)償范圍、分清產(chǎn)權(quán)關(guān)系、加強(qiáng)宣傳力度和提高監(jiān)管能力等措施，可提升拆遷補(bǔ)償價值評估能力，促進(jìn)拆遷工作的順利開展和社會的和諧穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)評估建立在科學(xué)的定價理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產(chǎn)價格受多種因素影響，組成和變化復(fù)雜，難以確定，但定價人員通過長期的理論研究與實踐探索，總結(jié)了房地產(chǎn)價格產(chǎn)生與變化的基本規(guī)律，構(gòu)成了房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經(jīng)濟(jì)平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎(chǔ)上，形成了一套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r方法及評估流程，使房地產(chǎn)評估有據(jù)可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)算、法律以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等相關(guān)理論和知識。

　　房地產(chǎn)評估雖然表現(xiàn)為定價人員對房地產(chǎn)價格的推斷與判斷，但其本質(zhì)并非主觀臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀真實價值通過評估活動準(zhǔn)確反映出來，具有較強(qiáng)的普遍性和合理性。

　　房地產(chǎn)評估還具備一定的表現(xiàn)力。評估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗，才能做出準(zhǔn)確有效的判斷。同時，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對房地產(chǎn)價格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結(jié)果的公信力和可接受性。

　　房地產(chǎn)評估還表現(xiàn)出綜合性特點。評估人員需具備綜合性知識，包括定價理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營管理、規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、工程預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個方面，如建筑重置成本、折舊費、土地利用效率、未來升值潛力等。有時評估還需考慮無形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀和經(jīng)營管理能力等。對于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產(chǎn)評估還需考慮相關(guān)稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時，應(yīng)考慮國家政策;在評估土地轉(zhuǎn)讓價格時，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓方式及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評估的綜合性特點。

　　科學(xué)實用的評估方法同時具備兩個條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映實際交易行為。因此，房地產(chǎn)價格一般可以通過以下三個途徑求得：

　　參考類似房地產(chǎn)近的市場交易價格。

　　參考重新建造類似房地產(chǎn)所需費用。

　　根據(jù)該房地產(chǎn)的盈利能力來評估其價值。

　　由此形成了房地產(chǎn)評估的三大基本方法：市場比較法、成本法和收益法。此外，還有其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、線路價法、趨勢法、殘余法、購買年法、盈利法、分配法等。這些方法本質(zhì)上是三大基本方法的延伸，且不同的評估方法有其不同的應(yīng)用場景。

　　每種評估方法都有其特定的適用條件，使用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得到不同的結(jié)果。

　　房屋拆遷評估成本法定價如何遵循作價原則

　　要使成本法定價結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價格組成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對不同的定價對象合理選擇和調(diào)整，并有全面客觀合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價時如何遵循作價原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法定價的基礎(chǔ)。遵循替代原則要求與相近房地產(chǎn)進(jìn)行比較，明確定價對象各成本內(nèi)容的選擇或調(diào)整，不應(yīng)以定價對象某些成本具體組成內(nèi)容作為定價成本組成內(nèi)容。各成本內(nèi)容的選值也需要與修建相近房地產(chǎn)的一般正常耗費進(jìn)行比較確定，不應(yīng)以定價對象的某些耗費為選值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎的消費者為一房地產(chǎn)所愿支付的價格，不會超過具有同樣效用的相近房地產(chǎn)的取得成本。聰明的建造者(賣者)也不會耗費相近房地產(chǎn)的修建費用來建造其房地產(chǎn)。這就使我們在理解房地產(chǎn)的價格時，必然要通過比較。通過比較相近房地產(chǎn)的價格和成本，才能判斷所支付的價格或耗費的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價格或價值也是根據(jù)與其相近的新的、適用的房地產(chǎn)的價格或價值來衡量的。相近房地產(chǎn)在定價時點被修建所耗費的必要成本，為待估房地產(chǎn)價格判斷提供了一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，替代原則告訴我們，在應(yīng)用成本法定價時，對定價對象的成本組成內(nèi)容和相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)行業(yè)比較分析來確定。

　　2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產(chǎn)價格或價值的根本。房地產(chǎn)的價格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價值。然而，實際中房地產(chǎn)并不一定處于其高佳利用狀態(tài)，這是我們在定價時分析的問題。高佳利用體現(xiàn)在：定價土地的價格或價值時，假定其為空地并能開發(fā)至高佳利用狀態(tài);定價建筑物的價格或價值時，假定其通過改造能達(dá)到高佳利用狀態(tài)。假定為空地時，土地可能有一個高佳利用用途;當(dāng)有建筑物時，房地產(chǎn)合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行定價時，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術(shù)可能性、投資效益分析和產(chǎn)出利潤大化入手，結(jié)合評估目的來具體分析房地產(chǎn)的高佳利用狀態(tài)。在進(jìn)行高佳利用分析時，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于平衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達(dá)到其高佳利用狀態(tài)，或者土地的高佳利用限制了建筑物發(fā)揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進(jìn)行研究和計算。人們購買房地產(chǎn)的期望是獲得價值大化或效用大化。高佳利用表明房地產(chǎn)預(yù)期能夠達(dá)到的可能的低盈利和可能產(chǎn)生的大效用。因此在成本法定價中，定價對象如果為空地，要以其高佳利用用途進(jìn)行分析定價;當(dāng)房地產(chǎn)合一時，要分析假定所占有的土地為空地時的高佳利用和房地產(chǎn)合一時高佳利用是否一致，進(jìn)而分析高層建筑的出現(xiàn)對房地產(chǎn)價格或價值的影響是升值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價格或價值會隨著供求的變化而變化。在使用成本法進(jìn)行定價時，也需要進(jìn)行房地產(chǎn)的市場供求分析。如果成本與價格相差太大的變化，房地產(chǎn)將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產(chǎn)的價格或價值，使其相應(yīng)降低或提升。從另一角度來看，成本的投入只有當(dāng)其會增加房屋的效用時，才有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的價值，并且所產(chǎn)生的效用還要被市場認(rèn)同，其產(chǎn)生的價值才會得到實現(xiàn)。而效用的市場認(rèn)同是由市場供求決定的。當(dāng)需求大于供給時，效用的認(rèn)同度就會提升，從而提升房屋的價格或價值;當(dāng)供給大于需求時，效用的認(rèn)同度就會降低，從而降低房地產(chǎn)的價格或價值。成本法定價在考慮折舊時對經(jīng)濟(jì)折舊的分析正是基于供求對效用的認(rèn)同度來分析的。因此，供求原則要求成本法在應(yīng)用時，應(yīng)根據(jù)市場供求情況來分析成本對房地產(chǎn)效用的貢獻(xiàn)及實現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生的盈利大小和因此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊的大小，從而調(diào)整成本法定價的結(jié)果。

　　4、定價時點原則。當(dāng)然，在應(yīng)用以上原則進(jìn)行定價時，我們還應(yīng)遵循定價時點原則。評估師應(yīng)根據(jù)定價時點時的市場數(shù)據(jù)、定價時點時有效的法律法規(guī)對稅和費的規(guī)定、定價時點時的利率水平等來確定各成本內(nèi)容及其選值。

　　房屋拆遷評估收費標(biāo)準(zhǔn)概述如下：

　　依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評估費用有所不同。若拆遷范圍內(nèi)房屋評估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準(zhǔn)，評估收費標(biāo)準(zhǔn)定為8元/平方米;若評估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評估費收費標(biāo)準(zhǔn)降為7元/平方米;若評估戶數(shù)超過300戶但不超過800戶(含300戶)，收費標(biāo)準(zhǔn)為6元/平方米;若評估戶數(shù)達(dá)到800戶及以上(含800戶)，則收費標(biāo)準(zhǔn)為5元/平方米。上述標(biāo)準(zhǔn)可視實際情況在20%范圍內(nèi)上下浮動。

　　在房屋性質(zhì)方面，評估收費涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評估，收費標(biāo)準(zhǔn)則由評估機(jī)構(gòu)與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評估復(fù)雜程度的影響，我國建筑物拆遷估價收費標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一。一般而言，費用受建筑物面積、地理位置及評估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評估機(jī)構(gòu)將依據(jù)具體情況制定具體收費價格。

　　需強(qiáng)調(diào)的是，收費價格的制定應(yīng)確保合理、公平，并嚴(yán)格遵循市場規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。

企業(yè)拆遷評估價格如何確定

新規(guī)定明確，被拆遷房屋相似房地產(chǎn)的市場價格，指評估時點的平均交易水平，需綜合考慮區(qū)位、用途及建筑結(jié)構(gòu)等價值影響因素。引入第三方評估機(jī)構(gòu)，旨在以市場為導(dǎo)向定價，而非依賴權(quán)力或民眾主觀要價，確保定價遵循市場規(guī)律。

過往拆遷補(bǔ)償中，既存在補(bǔ)償不足，也有被拆遷方過度索價的情況。核心問題在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。為防單方面定價或被拆遷方無理，關(guān)鍵在于回歸市場機(jī)制。公開透明的市場價格能讓雙方形成合理預(yù)期。

企業(yè)拆遷時，評估公司的選擇權(quán)歸屬何方？若企業(yè)對評估結(jié)果不滿，欲依法爭取更多賠償，可尋求資產(chǎn)評估公司的協(xié)助。企業(yè)拆遷評估面臨難題時，歡迎咨詢我們獲取建議。

　　在某些區(qū)域，房屋拆遷價格可由房主自選評估公司進(jìn)行測定。此評估旨在設(shè)定合理的拆遷補(bǔ)償金額，保障房主在拆遷流程中獲得公正補(bǔ)償。通常，拆遷管理部門會要求立的第三方評估，以評估的客觀性與公正性。

　　作為房主，若欲了解拆遷價格，可選擇聘請評估公司。評估公司將派遣評估師實地勘察，結(jié)合市場數(shù)據(jù)，確定房屋的公平市場價值，并出具詳細(xì)的拆遷評估報告。

　　但請注意，房屋拆遷評估的規(guī)定和要求可能因地區(qū)而異。部分地區(qū)可能要求使用的評估機(jī)構(gòu)，或由拆遷管理部門直接組織評估。因此，在進(jìn)行評估前，請務(wù)必了解并遵守當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法規(guī)與政策。

　　若對評估結(jié)果不滿或認(rèn)為其不合理，可與拆遷管理部門溝通，提供相關(guān)證據(jù)并提出異議。此時，可能需要重新評估或進(jìn)行更深入的研究調(diào)查。