遇到拆遷，但是圈里生豬還沒有長成、雞還沒有長大，賣不上錢，而如果因為拆遷要處理，那這個損失應(yīng)當由拆遷方補償給養(yǎng)殖戶，這就是存欄禽畜的出清補償。存欄禽畜的出清補償，一般是結(jié)合禽畜的種類、大小、市場價格來確定，如仔豬多少錢一頭，母豬多少錢一頭，種豬多少錢一頭，有一頭算一頭，有一只算一只，清點樹木，確定價格之后，算出補償金額。
基本參數(shù)：
面積：通常 “得房率”（套內(nèi)面積 / 建筑面積）越高越值錢（如電梯房得房率 70%-80%，多層無電梯房 80%-90%）；
戶型：方正戶型（如南北通透）＞異形戶型（如刀把型、手槍型），功能分區(qū)合理（客廳朝南、臥室采光好）更受歡迎；
樓層：多層（無電梯）中，3-4 層（黃金樓層）＞2-5 層＞1 層（潮濕、隱私差）、頂樓（漏水風(fēng)險）；高層（有電梯）中，中高樓層（如總高 30 層，15-25 層）＞低樓層（噪音大）、頂樓（視防水情況）。
評估通常遵循以下步驟，確保結(jié)果客觀公正：
明確評估目的：確定是用于買賣、貸款、抵押還是拆遷，不同目的可能影響評估側(cè)（如銀行貸款評估更保守，避免高估風(fēng)險）；
收集資料：包括房屋產(chǎn)權(quán)證明（房產(chǎn)證、土地證）、戶型圖、建成年代、裝修情況，以及周邊可比房屋的成交數(shù)據(jù)、區(qū)域規(guī)劃文件等；
實地查勘：評估人員現(xiàn)場測量房屋面積，檢查房屋質(zhì)量（墻體、水電、廚衛(wèi)）、樓層、采光，記錄周邊配套（拍照取證）；
選擇評估方法：根據(jù)房屋類型和資料充足度，選用 1-2 種方法（如二手房常用比較法，結(jié)合成本法驗證）；
測算與調(diào)整：通過公式計算初步價值，結(jié)合市場趨勢、政策變動等因素微調(diào)，形成終評估結(jié)果；
出具評估報告：報告需包含評估對象詳情、評估方法、數(shù)據(jù)來源、評估值及有效期（通常 6-12 個月）。
注意事項
評估≠成交價：評估價是 “理論市場價值”，實際成交價可能因買賣雙方議價、付款方式（如全款可）等因素上下浮動 5%-10% 屬正常；
選擇機構(gòu)：需有資質(zhì)的評估機構(gòu)（如住建部備案的房地產(chǎn)估價機構(gòu)），避免非評估導(dǎo)致結(jié)果失真（尤其是貸款、拆遷場景，銀行 / 可能機構(gòu)）；
關(guān)注時效性：評估報告有有效期（通常 1 年），若期間市場波動大（如政策突變、學(xué)區(qū)變動），需重新評估；
主動提供信息：評估時如實提供房屋裝修細節(jié)（如品牌家電、智能家居）、近期維修記錄（如剛換過地暖），可能提升評估值。
房屋價格評估是 “科學(xué)測算 + 市場經(jīng)驗” 的結(jié)合，沒有統(tǒng)一的 “標準答案”，但評估能大限度縮小誤差（通常誤差率控制在 5%-10% 內(nèi)）。若需評估，建議選擇正規(guī)機構(gòu)，同時結(jié)合自身需求（如賣房前評估可了解掛牌價區(qū)間，避免定價過高或過低）。
一般情況下房產(chǎn)評估價格會比市場價略低。銀行考慮自己要承擔(dān)的風(fēng)險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比市場價低一些。一般為市場價的80%-90%。商業(yè)貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。
所屬分類：資產(chǎn)評估/房地產(chǎn)資產(chǎn)評估
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