供應(yīng)商	北京中合益德資產(chǎn)評估事務(wù)所（普通合伙）店鋪
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報價	人民幣 200.00元
關(guān)鍵詞	北京房產(chǎn)拆遷評估,房產(chǎn)拆遷評估,綜合房產(chǎn)拆遷評估,房產(chǎn)拆遷評估
所在地	北京市朝陽區(qū)阜通東大街6號院5號樓24層2816

產(chǎn)品詳細介紹

　　國有土地上房屋拆遷補償價值評估工作，需采集房屋信息，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，劃分拆遷范圍，制定補償方案，并公示接受公眾監(jiān)督。拆遷補償價值評估的重要性在于保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，確保補償金額的真實合法，同時增強拆遷工作的透明度。

　　然而，拆遷補償價值評估現(xiàn)狀卻不盡如人意。一方面，拆遷補償范圍存在漏洞，未能充分考慮居民因拆遷產(chǎn)生的額外費用;另一方面，評估價值偏低，易受征收人干擾，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人與評估單位矛盾加劇。此外，評估單位選擇過程中的異議和評估人員知識缺失也是亟待解決的問題。

　　為提升拆遷補償價值評估能力，可采取以下策略：

　　1、嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，確保拆遷工作公平公正公開，約束工作人員行為，維護市場秩序。

　　2、明確劃分拆遷補償范圍，堅持完整性、真實性和準(zhǔn)確性的測量原則，保護產(chǎn)權(quán)人利益，促進拆遷工作順利開展。

　　3、分清房屋內(nèi)部產(chǎn)權(quán)關(guān)系，利用數(shù)據(jù)庫技術(shù)避免產(chǎn)權(quán)模糊，降低拆遷難度，加快拆遷進度。

　　4、加強拆遷宣傳力度，提升公眾對拆遷工作的認知度，避免矛盾沖突，確保拆遷工作快速穩(wěn)定進行。

　　5、提高拆遷補償監(jiān)管能力，加強對評估單位的管理，提升評估人員水平，規(guī)范拆遷補償工作流程，杜絕貪污腐敗和暗箱操作。

　　綜上所述，國有土地上房屋拆遷補償價值評估工作需綜合考慮房屋信息、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、補償范圍等多方面因素。通過嚴(yán)格遵守法律法規(guī)、明確劃分補償范圍、分清產(chǎn)權(quán)關(guān)系、加強宣傳力度和提高監(jiān)管能力等措施，可提升拆遷補償價值評估能力，促進拆遷工作的順利開展和社會的和諧穩(wěn)定。

　　房屋拆遷評估實踐中，成本法定價的效果常受質(zhì)疑，導(dǎo)致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進行定價，有時成本法甚至可能成為可選的定價方式。針對這些問題，本文對成本法定價進行了一些思考。

　　成本法定價的基礎(chǔ)

　　從價值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟學(xué)家是從商品的成本對其價值貢獻的角度來探討價值理論的。生產(chǎn)值論認為，商品的價格由其生產(chǎn)所必需的耗費決定。而房地產(chǎn)的價格或價值也與其開發(fā)建設(shè)所必需的耗費相關(guān)。在定價時，我們可以通過分析和計算修建房地產(chǎn)的必需開支或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。

　　當(dāng)缺乏市場交易時，房地產(chǎn)的參與者會根據(jù)房地產(chǎn)的費用來理解和認知其價值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費的成本，買家愿意支付的格不能高于其所預(yù)估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費的成本。市場參與者根據(jù)成本來認知房地產(chǎn)的價值，為成本法提供了被接受的基礎(chǔ)。

　　房屋拆遷評估教材中通常認為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假定重新開發(fā)建設(shè)的某些計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的定價。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價，也適用于單獨建筑物或建筑物部分的定價。有時，成本法還可以用來獲取市場比較法和收益法定價中所需的一些比較調(diào)整基礎(chǔ)。因此，成本法的應(yīng)用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎(chǔ)。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價格是由市場決定的這一事實，而濫用成本法?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》指出：“在無市場依據(jù)不充分而不適合采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行定價的情況下，可使用成本法作為主要的定價方法?！边@告訴我們，對于那些有大量市場交易實例、有盈利資料的房地產(chǎn)評估，應(yīng)采用比較法或收益法作為定價的方法，而不能將成本法作為其主要定價方法。在這種情況下，成本法通常只能是價值評估的一種備選方法。在評估活動中，評估師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的依據(jù)，即找到使成本法定價結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場行情的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應(yīng)用。

　　房屋拆遷評估成本法定價如何遵循作價原則

　　要使成本法定價結(jié)果客觀合理，應(yīng)在房地產(chǎn)一般價格組成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，針對不同的定價對象合理選擇和調(diào)整，并有全面客觀合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價時如何遵循作價原則。

　　1、替代原則。替代原則是成本法定價的基礎(chǔ)。遵循替代原則要求與相近房地產(chǎn)進行比較，明確定價對象各成本內(nèi)容的選擇或調(diào)整，不應(yīng)以定價對象某些成本具體組成內(nèi)容作為定價成本組成內(nèi)容。各成本內(nèi)容的選值也需要與修建相近房地產(chǎn)的一般正常耗費進行比較確定，不應(yīng)以定價對象的某些耗費為選值標(biāo)準(zhǔn)。謹慎的消費者為一房地產(chǎn)所愿支付的價格，不會超過具有同樣效用的相近房地產(chǎn)的取得成本。聰明的建造者(賣者)也不會耗費高于相近房地產(chǎn)的修建費用來建造其房地產(chǎn)。這就使我們在理解房地產(chǎn)的價格時，必然要通過比較。通過比較相近房地產(chǎn)的價格和成本，才能判斷所支付的價格或耗費的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價格或價值也是根據(jù)與其相近的新的、適用的房地產(chǎn)的價格或價值來衡量的。相近房地產(chǎn)在定價時點被修建所耗費的必要成本，為待估房地產(chǎn)價格判斷提供了一種衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，替代原則告訴我們，在應(yīng)用成本法定價時，對定價對象的成本組成內(nèi)容和相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)行業(yè)比較分析來確定。

　　2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產(chǎn)價格或價值的根本。房地產(chǎn)的價格是由其使用用途所產(chǎn)生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價值。然而，實際中房地產(chǎn)并不一定處于其高佳利用狀態(tài)，這是我們在定價時分析的問題。高佳利用體現(xiàn)在：定價土地的價格或價值時，假定其為空地并能開發(fā)至高佳利用狀態(tài);定價建筑物的價格或價值時，假定其通過改造能達到高佳利用狀態(tài)。假定為空地時，土地可能有一個高佳利用用途;當(dāng)有建筑物時，房地產(chǎn)合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對房地產(chǎn)進行定價時，應(yīng)特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術(shù)可能性、投資效益分析和產(chǎn)出利潤大化入手，結(jié)合評估目的來具體分析房地產(chǎn)的高佳利用狀態(tài)。在進行高佳利用分析時，還應(yīng)注意建筑物是否與土地處于平衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態(tài)。當(dāng)建筑物的存在不能使土地達到其高佳利用狀態(tài)，或者土地的高佳利用限制了建筑物發(fā)揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進行研究和計算。人們購買房地產(chǎn)的期望是獲得價值大化或效用大化。高佳利用表明房地產(chǎn)預(yù)期能夠達到的可能的低盈利和可能產(chǎn)生的大效用。因此在成本法定價中，定價對象如果為空地，要以其高佳利用用途進行分析定價;當(dāng)房地產(chǎn)合一時，要分析假定所占有的土地為空地時的高佳利用和房地產(chǎn)合一時高佳利用是否一致，進而分析高層建筑的出現(xiàn)對房地產(chǎn)價格或價值的影響是升值還是減值。

　　3、供求原則。房地產(chǎn)的價格或價值會隨著供求的變化而變化。在使用成本法進行定價時，也需要進行房地產(chǎn)的市場供求分析。如果成本與價格相差太大的變化，房地產(chǎn)將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產(chǎn)的價格或價值，使其相應(yīng)降低或提升。從另一角度來看，成本的投入只有當(dāng)其會增加房屋的效用時，才有可能產(chǎn)生房地產(chǎn)的價值，并且所產(chǎn)生的效用還要被市場認同，其產(chǎn)生的價值才會得到實現(xiàn)。而效用的市場認同是由市場供求決定的。當(dāng)需求大于供給時，效用的認同度就會提升，從而提升房屋的價格或價值;當(dāng)供給大于需求時，效用的認同度就會降低，從而降低房地產(chǎn)的價格或價值。成本法定價在考慮折舊時對經(jīng)濟折舊的分析正是基于供求對效用的認同度來分析的。因此，供求原則要求成本法在應(yīng)用時，應(yīng)根據(jù)市場供求情況來分析成本對房地產(chǎn)效用的貢獻及實現(xiàn)程度，以確定成本投入所產(chǎn)生的盈利大小和因此產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊的大小，從而調(diào)整成本法定價的結(jié)果。

　　4、定價時點原則。當(dāng)然，在應(yīng)用以上原則進行定價時，我們還應(yīng)遵循定價時點原則。評估師應(yīng)根據(jù)定價時點時的市場數(shù)據(jù)、定價時點時有效的法律法規(guī)對稅和費的規(guī)定、定價時點時的利率水平等來確定各成本內(nèi)容及其選值。

　　房屋拆遷評估收費標(biāo)準(zhǔn)概述如下：

　　依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評估費用有所不同。若拆遷范圍內(nèi)房屋評估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準(zhǔn)，評估收費標(biāo)準(zhǔn)定為8元/平方米;若評估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評估費收費標(biāo)準(zhǔn)降為7元/平方米;若評估戶數(shù)超過300戶但不超過800戶(含300戶)，收費標(biāo)準(zhǔn)為6元/平方米;若評估戶數(shù)達到800戶及以上(含800戶)，則收費標(biāo)準(zhǔn)為5元/平方米。上述標(biāo)準(zhǔn)可視實際情況在20%范圍內(nèi)上下浮動。

　　在房屋性質(zhì)方面，評估收費涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評估，收費標(biāo)準(zhǔn)則由評估機構(gòu)與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評估復(fù)雜程度的影響，我國建筑物拆遷估價收費標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一。一般而言，費用受建筑物面積、地理位置及評估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評估機構(gòu)將依據(jù)具體情況制定具體收費價格。

　　需強調(diào)的是，收費價格的制定應(yīng)確保合理、公平，并嚴(yán)格遵循市場規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。

　　被拆遷人在面臨拆遷時，應(yīng)如何計算損失并爭取對方認可?哪些損失是可以獲得補償?shù)哪?

　　中合益德資產(chǎn)評估有限公司，提供全國范圍內(nèi)的拆遷補償評估服務(wù)，針對企業(yè)、度假村、農(nóng)莊、礦場、加工廠、養(yǎng)殖場、魚塘、生態(tài)農(nóng)場、種植基地、蔬菜大棚、茶園、果園、果樹、景觀花卉、花圃苗木、林地征占等多種拆遷場景，出具合法合規(guī)的評估報告，為您爭取更公正的補償提供有力依據(jù)。

　　中合益德(簡稱中合)，是由財政部門授予資產(chǎn)評估資質(zhì)的全國性評估機構(gòu)。公司匯聚眾多行業(yè)，擁有的評估技術(shù)和方法，以及完善的管理體系和服務(wù)團隊，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗于一體的評估公司。公司下設(shè)知識產(chǎn)權(quán)部、中小企業(yè)評估部、大型企業(yè)評估部及業(yè)務(wù)審核部，我們的團隊將持續(xù)為廣大客戶提供一對一的免費咨詢服務(wù)及的資產(chǎn)評估服務(wù)。

　　在拆遷過程中，被拆遷人應(yīng)明確自己的損失范圍，包括但不限于房屋及附屬物的價值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用、臨時安置費用等。計算損失時，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及市場行情進行合理評估。

　　為了讓對方認可您的損失計算，您可以尋求評估機構(gòu)的幫助，如中合益德，由我們出具、合法的評估報告。這份報告將作為您爭取合理補償?shù)闹匾罁?jù)。

　　同時，被拆遷人還應(yīng)了解，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，因拆遷造成的直接和間接損失均有可能獲得補償。直接損失如房屋及附屬物的價值損失，間接損失則可能包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用等。在爭取補償時，應(yīng)確保自己的權(quán)益得到充分保障。

　　廠房拆遷評估是對廠房的價值進行評估和估算的過程，以確定適當(dāng)?shù)牟疬w補償金額。以下是一般進行廠房拆遷評估的步驟和考慮因素：

　　廠房拆遷評估通常需要由的評估機構(gòu)、房地產(chǎn)公司或土地估價師進行。他們會根據(jù)廠房的具體情況和相關(guān)法律規(guī)定，采用合適的方法和工具進行評估。評估過程中需要綜合考慮市場因素、技術(shù)因素、狀況因素和法律因素，以確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。此外，評估還應(yīng)遵循相關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則。

所屬分類：資產(chǎn)評估/房地產(chǎn)資產(chǎn)評估

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