市場(chǎng)價(jià)會(huì)影響房屋評(píng)估價(jià)，市場(chǎng)價(jià)指的是房屋在公開市場(chǎng)上的買賣價(jià)格，也就是買家愿意出售，而賣家愿意出讓的真實(shí)價(jià)格，而房屋估價(jià)是銀行通過(guò)的第三方估價(jià)師依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)等對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后所取得的價(jià)格。



房屋價(jià)值受市場(chǎng)供需和政策調(diào)控影響顯著，具有時(shí)效性： 供需關(guān)系：供不應(yīng)求的區(qū)域（如人口流入量大的新區(qū)）房?jī)r(jià)評(píng)估值更高；供過(guò)于求（如庫(kù)存積壓的遠(yuǎn)郊）則評(píng)估值偏低； 政策調(diào)控：限購(gòu)、限貸政策（如提高首付比例會(huì)抑制需求，評(píng)估值可能下調(diào)）、稅收政策（如契稅、增值稅調(diào)整影響交易成本，間接影響評(píng)估價(jià)）、學(xué)區(qū)政策變動(dòng)（如 “多校劃片” 可能導(dǎo)致溢價(jià)縮水）； 同類房屋交易數(shù)據(jù)：周邊 3-6 個(gè)月內(nèi)同戶型、同品質(zhì)房屋的成交均價(jià)（“可比實(shí)例”）是評(píng)估的重要參考，若近期成交活躍且價(jià)格上漲，評(píng)估值會(huì)隨之上升。



基本參數(shù)： 面積：通常 “得房率”（套內(nèi)面積 / 建筑面積）越高越值錢（如電梯房得房率 70%-80%，多層無(wú)電梯房 80%-90%）； 戶型：方正戶型（如南北通透）＞異形戶型（如刀把型、手槍型），功能分區(qū)合理（客廳朝南、臥室采光好）更受歡迎； 樓層：多層（無(wú)電梯）中，3-4 層（黃金樓層）＞2-5 層＞1 層（潮濕、隱私差）、頂樓（漏水風(fēng)險(xiǎn)）；高層（有電梯）中，中高樓層（如總高 30 層，15-25 層）＞低樓層（噪音大）、頂樓（視防水情況）。