保定飼料廠房地產(chǎn)評估,附屬設(shè)施評估,設(shè)備評估

評估廠房的價格，主要要看的有很多方面：座落的位置及鄰近環(huán)境、地塊資料、業(yè)權(quán)狀況，這些都會對廠房的價格產(chǎn)生很大的影響。還需要評估地塊現(xiàn)狀并對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場進行綜述，評估物業(yè)的概況等。

廠房的價格還會包括土地費、建安費、設(shè)計費、銷售費用、稅費以及公關(guān)費等，一般可以采用市場比較法。如果可以從企業(yè)的總*中剝離出房地產(chǎn)的*，還可以考慮采用*法估價，但一般來說難度較大，采用極少。工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。怎么對房屋建筑物評估?
目前我國對房屋、建筑物的評估常采用重置成本法。
應(yīng)依據(jù)評估基準年份的同類房屋、建筑物的預(yù)算定額或每平方米造價，加上不同年份的增調(diào)系數(shù)及其他應(yīng)計費用，確定現(xiàn)階段每平方米的重置完全價位

一、機器設(shè)備拆遷價值評估中所面臨的問題(一)實際評估工作中涉及的拆遷機器設(shè)備種類繁多在實際工作中，簡單、量小、拆遷人與被拆遷人能達成協(xié)議的機器設(shè)備拆遷，一般不請評估機構(gòu)評估其價值。一般只有在機器設(shè)備繁雜、量多、拆遷人與被拆遷人不易達成協(xié)議的，才會請評估機構(gòu)介入。
二、拆遷評估中機器設(shè)備的分類
在機器設(shè)備拆遷時的價值評估中，要評什么和不要評什么，一般是由評估委托人提出，再與評估人員商洽后確定。由于在不同的情況下，機器設(shè)備拆遷時評估的對象是不同的，應(yīng)對拆遷的機器設(shè)備有一個簡單的分類:
1、按機器設(shè)備能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備;
2、按機器設(shè)備是否需要安裝可分為不需安裝的設(shè)備與需安裝設(shè)備;
3、按機器設(shè)備拆遷所涉及的相關(guān)費用和損失，與機器設(shè)備重置成本相比較的結(jié)果，可分為可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè)備;
4、按機器設(shè)備拆卸后能否保持原有功能與技術(shù)指標，可分為可保持原有功能的設(shè)備與不能保持原有功能的設(shè)備;5、按政策法規(guī)所規(guī)定的機器設(shè)備可否繼續(xù)使用運行，可分為不允許繼續(xù)運行的設(shè)備與允許繼續(xù)運行的設(shè)備。需要注意的是，將不能保持原有功能的機器設(shè)備歸為不可搬遷設(shè)備時應(yīng)當慎之又慎。對不可搬遷設(shè)備所需評估的是設(shè)備的一次性損失，其損失價值應(yīng)該是設(shè)備的評估價值扣除設(shè)備被拆卸后的可變現(xiàn)凈值。而可搬遷設(shè)備所需評估的價值是拆卸費、拆卸損失、設(shè)備基礎(chǔ)費用、運雜費、安裝調(diào)試費及大型設(shè)備聯(lián)合試運轉(zhuǎn)的費用等相關(guān)費用的匯總。當然，不需安裝設(shè)備與一些閑置設(shè)備的評估結(jié)果，在具體的內(nèi)容上有所不同。至于機器設(shè)備因拆遷所發(fā)生的停工損失和停產(chǎn)損失，一般不是機器設(shè)備拆遷時價值評估范圍。除非有特殊的要求與特殊的委托。
三、機器設(shè)備拆遷價值評估的實務(wù)操作機器設(shè)備拆遷的價值評估，除了應(yīng)認真執(zhí)行一般的評估程序之外，還應(yīng)特別注意以下幾個問題:
1、評估基準日似乎應(yīng)為機器設(shè)備拆遷所在地的拆遷公告日。但由于在實際工作中，機器設(shè)備拆遷時的價值評估經(jīng)常是在被拆遷人與拆遷人之間發(fā)生異議后再進行委托的，機器設(shè)備的評估具體范圍是在被拆遷人、拆遷人與評估人員到達現(xiàn)場后才得以明確，宜以此三方人員共同進入現(xiàn)場的作業(yè)日作為評估基準日。
2、評估的現(xiàn)場勘查，應(yīng)盡量在被拆遷方的相關(guān)負責人、拆遷方的項目負責人與評估人員在場時進行。評估現(xiàn)場勘查達到盡可能的細致與周詳。評估現(xiàn)場勘查的現(xiàn)場記錄應(yīng)由上述三方共同簽字確認。對重要的、特殊的機器設(shè)備還應(yīng)當攝影、攝像，并建立備份。3、對于電梯、鍋爐、壓力容器、深井等設(shè)備應(yīng)取得新的書面法定檢測證。
4、分清在建的設(shè)備工程、報廢的但未處理設(shè)備、閑置設(shè)備等各種評估對象，并關(guān)注機器設(shè)備的租賃、代管、海關(guān)監(jiān)管、抵押以及已進行了財產(chǎn)保險等各種現(xiàn)狀。
5、對于地下管線、特殊的設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程，應(yīng)盡可能取得原設(shè)計圖紙等書面資料，并應(yīng)盡可能進行必要的勘探測試。

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